Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE ve Sözleşme Rehberi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Artış ve Kira Bedelinin Belirlenmesi: TBK m.344 Rejimi, Riskler ve Karşı Argümanlar

Yayın notu. Bu metin hukukçu kontrolünden geçmeden yayımlanmamalıdır. Kaynak incelemesi: 8 Eylül 2026. Aşağıdaki örnekler varsayımsaldır; sözleşmenize uygulanacak oranı veya bir davanın sonucunu belirlemez.

Karar künyeleri hakkında. Metindeki Yargıtay ve İçtihadı Birleştirme kararı künyeleri ikincil kaynaklardan derlenmiştir ve doğrulanmamıştır. Yayından önce her künyenin karar metniyle birebir karşılaştırılması gerekir. Doğrulanamayan künye yayına alınmamalıdır.

Kira artışı hesabına bir yüzdeyle değil, sözleşmenin türü, kapsamı ve yenileme tarihiyle başlamak gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç ayrı işlem birbirine karıştırılır:

Olağan dönem artışı — sözleşmedeki artış şartının veya yasal üst sınırın uygulanması (TBK m.344/1-2).
Beş yıl sonrası bedel belirlemesi — hâkimin emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle bedeli yeniden tespiti (TBK m.344/3).
Yeni kiracıyla ilk kez bedel kararlaştırılması — kural olarak sözleşme serbestisi.

Bu rehber, Türk lirası üzerinden devam eden konut ve çatılı işyeri sözleşmelerine odaklanır ve her başlıkta hem kiraya veren hem kiracı yönünden riskleri ayrıca ele alır.

Önce kapsam: TBK m.344 hangi kiralara uygulanır?

TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Arsa, tarla, bahçe, ürün kirası ve üstü açık işyeri kiralamalarında bu rejim geçerli değildir; bu tür sözleşmelerde artış, sözleşme serbestisi ve genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Bu ayrım gözden kaçırıldığında, TBK m.344'e dayalı bir hesap veya dava en baştan hatalı kurulmuş olur.

İkinci bir kapsam noktası: TBK'nın yürürlüğüne ilişkin 6217 sayılı Kanun ile, kiracının TTK anlamında tacir sayılan kişiler ile özel/kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK m.344'ün de aralarında bulunduğu bir grup hükmün uygulanması ertelenmişti. Bu erteleme süresi dolmuştur; dolayısıyla güncel işyeri kiralarında hükmün uygulanmadığı yolundaki eski internet içerikleri bugün yanıltıcıdır. Erteleme süresinin bitiş tarihini dosyanızın dönemine göre ayrıca doğrulayın.

Olağan dönem artışı: hangi TÜFE verisi kullanılır?

TBK m.344/1'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu ölçüt, 7161 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle 1 Ocak 2019'dan itibaren ÜFE'nin yerini almıştır; daha eski dönemlere ilişkin hesaplarda hangi endeksin geçerli olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.

TÜİK bültenlerinde aylık değişim, geçen yılın aynı ayına göre değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim ayrı göstergelerdir. Kanunun aradığı üçüncüsüdür. Bir haber başlığındaki "yıllık enflasyon" rakamı doğrudan kira artışı olarak alınamaz. Ayrıca özel kapsamlı endeksler (B, C grubu vb.) bu hesapta kullanılmaz. Bültenin ait olduğu ay ile yayımlandığı ayı birlikte not edin.

Üç kural birlikte okunmalıdır:

Üst sınır tavandır, otomatik oran değildir. Sözleşmede TÜFE'nin altında bir oran kararlaştırılmışsa, tavanın varlığı bu oranı kendiliğinden tavana yükseltmez. Geçerli ve hesaplanabilir bir artış şartı tarafları bağlar.

Tavanı aşan kayıt, aşan kısım yönünden geçersizdir. Sözleşmedeki yöntem daha yüksek bir sonuç doğuruyorsa artış yalnızca yasal sınıra kadar uygulanır; sözleşmenin tamamı geçersiz olmaz. Yargıtay içtihadında TBK m.344'ün kiracı lehine emredici nitelikte olduğu kabul edilmektedir.

Anlaşma yoksa hâkim belirler. Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa bedel, aynı üst sınırı geçmemek üzere, kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Bu, kiraya verenin tek taraflı bildirimle artış yapabileceği anlamına gelmez.

Hesabı dört adımda hazırlayın

Sözleşmenin başlangıcını, yenileme gününü ve kira türünü belirleyin. Beş yıllık eşiğin dolup dolmadığını burada tespit edin.
Önceki dönemin esas kira bedelini, aidat, ortak gider, stopaj ve diğer ödemelerden ayırın.
Artış maddesini, ilgili döneme ait resmî TÜFE verisini ve dönemde yürürlükte olan özel bir sınırlama bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Uygulanabilir oran belirlendikten sonra artış tutarını ve yeni bedeli ayrı ayrı hesaplayın.

Artış tutarı = önceki kira × oran / 100. Yeni kira, önceki kira ile artış tutarının toplamıdır. Bu matematik, kullanılan oranın hukuken doğru seçildiğini tek başına kanıtlamaz.

Varsayımsal hesap örneği

Önceki aylık kiranın 20.000 TL, uygulanabilir olduğu ayrıca doğrulanan oranın ise yüzde 30 olduğunu varsayalım. Artış 6.000 TL, yeni aylık bedel 26.000 TL olur. Yüzde 30, bu yazının hazırlandığı aya ait ilan edilmiş bir kira oranı değildir. Örnek yalnızca hesap yöntemini gösterir; gerçek sözleşmede doğrudan kullanılmamalıdır.

Zincirleme hesap uyarısı. Geçmiş dönemleri kapsayan bir hesap yapıyorsanız, her yılın bedelini o yılın kuralına göre ayrı ayrı hesaplayıp bir sonraki yılın matrahını buna göre kurmanız gerekir. Tek bir güncel oranı geriye doğru uygulamak, özellikle konut kiralarında yüzde 25 tavanının yürürlükte olduğu dönemi kapsayan hesaplarda hatalı matrah üretir.

Beş yıl eşiği neden farklı bir rejimdir?

TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar arasında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın hâkimin bedeli belirleyebileceğini düzenler. Hâkimin gözeteceği ölçütler üçtür: TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri — hepsi hakkaniyet süzgecinden geçirilerek.

Buradaki kritik nokta, uygulamada en sık atlanan noktadır: beşinci yıl eşiğinde TÜFE bir üst sınır değildir. Hâkim, emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi sonucunda TÜFE artışının üzerinde bir bedele hükmedebilir. Buna karşılık Yargıtay uygulamasında endeks bir taban işlevi görür: hak ve nesafete göre belirlenen bedelin, son ödenen kiraya endeks artışı uygulanarak bulunan tutarın altına düşmemesi aranır.

Bir kira tespit uyuşmazlığını "eski bedel × TÜFE" hesabına indirgemek bu nedenle doğru olmaz. Yabancı para ile belirlenen kiralar ise TBK m.344/4 ve ilgili kambiyo mevzuatı çerçevesinde ayrıca incelenmelidir.

Hakkaniyet indirimi doktrini

Yargıtay uygulamasında, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği brüt kira bedeli belirlendikten sonra, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılır. İkincil kaynaklarda bu indirimin genellikle yüzde 5 ile yüzde 20 aralığında uygulandığı belirtilmektedir. Doktrinin dayanağı olarak 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı YİBK gösterilmektedir.

Bu başlıkta üç ayrı tartışma noktası vardır ve bir rehberin hepsini birden vermesi gerekir:

İndirim zorunlu mudur? İkincil kaynaklarda, hakkaniyet indirimi uygulanmadan verilen tespit kararlarının bozulduğu yönünde kararlara atıf yapılmaktadır. Zorunluluğun mutlak olup olmadığı somut olayın verilerine bağlıdır.
Oran ne olmalıdır? Uygulamada tek bir oran yoktur. Hukuk Genel Kurulu'nun bir kararında yüzde 5'lik indirimin az bulunduğuna ilişkin atıf bulunmaktadır. Kiracı lehine yüksek, kiraya veren lehine düşük oran beklentisi ile dosya kurmak risklidir.
Çifte indirim yasağı. Bilirkişi raporunda kiracının eski kiracı olduğu gerekçesiyle zaten indirim yapılmışsa, mahkemenin ayrıca indirim uygulaması bedelin iki kez düşürülmesi sonucunu doğurur ve bozma sebebi olarak ele alınmaktadır. Bilirkişi raporunun bu yönden okunması, dosyanın en kolay atlanan teknik detayıdır.

Beş yıllık sürenin başlangıcı: gizli uyuşmazlık

Beş yıl, mekanik olarak son sözleşme tarihinden sayılmayabilir. İkincil kaynaklarda aktarılan Yargıtay yaklaşımına göre, yenileme sözleşmesindeki bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme tarihinden itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek hak ve nesafete göre tespit talep edilebilir. Bu, tarafların araya kısa bir yenileme sözleşmesi sıkıştırarak beş yıllık eşiği sürekli erteleme stratejisine karşı geliştirilmiş bir yaklaşımdır ve her iki taraf için de sonucu değiştirir.

Riskler ve karşı argümanlar

Kiraya veren yönünden

Risk	Neden doğar	Karşı argüman / azaltıcı önlem
Fazla tahsil edilen kiranın iadesi	Tavanı aşan artış kaydına dayanarak tahsilat yapılması	Aşan kısım geçersiz sayılır; kiracı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak iade isteyebilir. Tahsilat, sınır içinde tutulmalıdır
Tespit kararının bir sonraki döneme sarkması	Davanın TBK m.345'teki zamanlamaya uyulmadan açılması	Yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce dava açmak ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapmak. Sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılan dava da dönem başından geçerli olur
Talebin sonradan artırılamaması	Kira tespit davasında ıslahla talebin artırılamayacağı, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağı yönündeki uygulama	Talep edilen bedel baştan açık, net ve emsal araştırmasıyla desteklenmiş olmalıdır
Tahsilatın gecikmesi	Kira tespit ilamlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağı yönündeki yerleşik uygulama	Kanun yolları tüketilmeden infaz planı kurulmamalıdır
Tek taraflı artış bildirimine dayalı takibin düşmesi	Anlaşma yokken tek taraflı belirlenen tutar üzerinden takip başlatılması	Uyuşmazlıkta borç, tarafların birinin tek taraflı bildirdiği tutar üzerinden belirlenmez; önce sözleşme hükmünün geçerliliği, sonra yasal sınır, sonra fiilî ödemeler karşılaştırılmalıdır
Hakkaniyet indiriminin beklentiyi düşürmesi	Emsal bedel üzerinden yapılan indirim	Emsal araştırmasının niteliğine yatırım yapmak; bilirkişi raporunda indirimin zaten yapılıp yapılmadığını denetlemek

Kiracı yönünden

Risk	Neden doğar	Karşı argüman / azaltıcı önlem
Temerrüt ve tahliye	Tartışmalı artışın tamamen ödenmemesi	Sözleşmede geçerli ve hesaplanabilir bir artış şartı varsa, kiraya verenin ayrıca bildirim yapması gerekmeksizin kiracı yeni bedeli hesaplayıp ödemekle yükümlüdür. Tartışmalı kısım ile tartışmasız kısım ayrıştırılmalıdır
İhtirazi kayıtsız ödemenin sonucu	Yüksek bedelin uzun süre itirazsız ödenmesi	Uygulamada, tahliye baskısı altında yapılan ödemelerin kiracının serbest iradesini yansıtmadığı yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır. Buna rağmen ödemelerin ihtirazi kayıtla yapılması ve yazışmaların saklanması ispat yükünü hafifletir
Beşinci yılda TÜFE'nin koruma sağlamaması	Endeksin üst sınır sanılması	Beş yıl eşiğinde endeks tavan değil tabandır; emsal bedel yüksekse artış TÜFE'nin çok üzerinde çıkabilir. Savunma emsal karşılaştırması ve hakkaniyet indirimi üzerine kurulmalıdır
Uzun kiracılık avantajının kaybı	Hakkaniyet indiriminin dosyaya sunulmaması	Kiracılık süresi, taşınmaza yapılan bakım ve iyileştirme harcamaları, düzenli ödeme geçmişi belgelenerek ileri sürülmelidir

Her iki taraf yönünden usul riskleri

Arabuluculuk dava şartı. Kiralanan taşınmazların İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B, 7445 s.K. ile eklenmiştir; 1 Eylül 2023'ten itibaren). Son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir. Tartışmalı nokta: kira bedelinin tespiti davasının niteliği gereği arabuluculuğa elverişli olup olmadığı doktrinde tartışılmıştır; uygulamada baskın kabul, bu davanın da dava şartına tabi olduğu yönündedir. Karşı görüşe dayanarak arabuluculuk aşamasını atlamak pratikte usulden ret riskini doğurur.
Görev ve yetki. Kira bedelinin tespitinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir.
Harç. Yerleşik uygulamada, talep edilen bedel ile mevcut bedel arasındaki aylık farkın yıllık tutarı üzerinden nispi harç alınır.
İhtar şartı bulunmaması. İçtihadı Birleştirme düzeyinde, tespit davasının incelenebilmesi için önceden kiracıya ihtar gönderilmesinin şart olmadığı kabul edilmiştir. Bu, TBK m.345'teki zamanlama kuralıyla karıştırılmamalıdır: ihtar şart değildir, ancak yazılı bildirim kararın hangi dönemden itibaren etkili olacağını değiştirir.

Sık sorulan sorular

Eski yüzde 25 sınırı 2026 hesabına taşınır mı? Hayır. TBK'ya eklenen geçici hüküm, konut kiralarında belirli tarihler arasında yenilenen dönemleri düzenliyordu ve süresi dolmuştur. Bu geçici kural, sırf eski bir internet yazısında bulunduğu için güncel yenilemeye uygulanamaz. Ancak bu dönemi kapsayan geriye dönük bir hesapta, o yılın matrahı doğru kurulmadığında sonraki bütün yıllar hatalı çıkar.

Sözleşmede artış oranı hiç yazmıyorsa ne olur? Kiraya veren tek taraflı olarak artış belirleyemez. Anlaşma yoksa bedel, yasal üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344/2). Bu durumda dava açılana kadar hangi tutarın ödeneceği pratik bir sorun yaratır ve tarafların yazışma kaydı belirleyici hâle gelir.

Artış konusunda anlaşamıyorsak ne hazırlamalıyız? Sözleşme ve eklerini, dönemlere göre ödeme dökümünü, artış bildirimlerini ve kullandığınız TÜİK bültenini bir araya getirin. "Son ödediğim tutar" ile "sözleşmedeki esas kira" arasında fark varsa nedenini açıklayın. Beş yıl eşiği söz konusuysa emsal kira sözleşmelerinin asıl veya onaylı örneklerini toplayın; emsal araştırmasının niteliği, bu davaların sonucunu belirleyen tek en önemli unsurdur.

Emsal karar listesi — doğrulama bekliyor

A�ağıdaki künyeler ikincil kaynaklardan derlenmiştir. Her biri, yayından önce karar metniyle karşılaştırılmalı; doğrulanamayan künye metinden çıkarılmalıdır.

İçtihadı Birleştirme Kararları

Künye	Aktarılan hüküm
YİBK 18.11.1964, E.2 K.4	Kira parasının "hak ve nesafet" ilkesine göre tespiti; hakkaniyet indirimi doktrininin dayanağı
YİBK 07.07.1965, E.5 K.5	En az masraf ilkesinden hareketle, aylık kira farkı esas alınarak görevli mahkemenin ve harcın belirlenmesi
YİBK 21.11.1966, E.19 K.10	Tespit davasının incelenmesi için önceden ihtar gönderilmesinin şart olmadığı; her zaman dava açılabileceği
YİBK 12.11.1979, E.1 K.3	Kira tespit kararının kesinleşmeden icraya konulamayacağı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu

Künye	Aktarılan hüküm
Y3HD 22.09.2022, 2022/5205 E. – 2022/6879 K.	Hak ve nesafete göre tespitte izlenecek yöntem: emsal sözleşmelerin asıl/onaylı örnekleri, bilirkişi marifetiyle yerinde inceleme, karşılaştırma ölçütleri
Y3HD 22.09.2021, 2021/5455 E. – 2021/8864 K.	Hak ve nesafete göre belirlenen bedelin, son ödenen kiraya endeks artışı uygulanarak bulunan tutarın altına düşemeyeceği
Y3HD 2017/8272 E. – 2019/5399 K.	Eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılmadan tespite karar verilmesinin hukuka aykırılığı
Y3HD 2017/7927 E. – 2018/4805 K.	Bilirkişi raporunda eski kiracı indirimi zaten yapılmışsa mahkemece ayrıca indirim yapılamayacağı (çifte indirim yasağı)
Y3HD 2017/9222 E. – 2019/5808 K.	Beş yıldan uzun süreli ilişkilerde yalnız artış oranına bakılamayacağı; emsal, kiralananın niteliği ve hakkaniyetin birlikte değerlendirilmesi
Y3HD 08.11.2018, 2017/5411 E. – 2018/11236 K.	Yenileme sözleşmesindeki bedel emsal ve rayiçlere uygun değilse, beş yıllık sürenin ilk sözleşme başlangıcına göre hesaplanabileceği
Y3HD 2021/3000 E. – 2021/6064 K.	Hakkaniyet indirimi oranına ilişkin
Y3HD 2017/7477 E. – 2019/4254 K.	Hakkaniyet indirimi oranına ilişkin
Y3HD 2017/7082 E. – 2019/3754 K.	Hakkaniyet indirimi oranına ilişkin
YHGK 21.09.2021, 2017/974 E. – 2021/1058 K.	Beşinci yılı sona eren sözleşmede yüzde 5 oranındaki eski kiracı indiriminin az bulunması

Mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.138, 315, 344, 345, 352
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B (7445 s.K. m.37 ile eklenmiştir)
7161 sayılı Kanun: m.56 (ÜFE ölçütünün TÜFE ile değiştirilmesi, yürürlük 1/1/2019)
6217 sayılı Kanun: TBK'nın bazı hükümlerinin işyeri kiraları bakımından ertelenmesi
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.26, m.110
TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri

Araç ve kapsam uyarısı. Arabuluculuk ön kontrol aracını yalnızca bir başlangıç kontrolü olarak kullanabilirsiniz. Araç sonucu, sözleşme incelemesinin veya süre takibinin yerine geçmez. Uyuşmazlık sürerken ödeme ve başvuru kararlarını yalnızca bu örnek hesaba göre vermeyin.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE ve Sözleşme Kontrolü

Bunları da Beğenebilirsiniz

Kıdem ve İhbar Tazminatı: Koşullar ve Hesaplama Rehberi

UETS Elektronik Tebligat: Beş Gün Kuralı ve Süre Takibi

İcra Ödeme Emrine İtiraz: Takip Türü, Süre ve Merci

Yorumlar

Yorum Yazın